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业内动态—[ 国内动态 ]

三四线销冠项目解码:中高端改善型受青睐
2018年9月25日15:29
????2018年上半年,三四线城市成交依然持续火热,成交占比继续上升。但从上半年热点城市实地调研情况看,项目成交又呈现冰火两重天的局面——有些项目开盘“日光”,有些则略显冷清。
????在相同的市场外部环境下,为何境况如此不同?通过整理和总结热点三四线城市上半年销冠项目的产品特点,可进一步探究行业“模子”如何炼成。
????成交以三房、四房为主
????三四线城市这一波上涨催生了投资与改善兼有的需求,成交户型多为三房、四房的中高端和改善型住宅。这是因为三四线项目价格相对较低,购房客群对于总价感知不甚强烈,而是更追求居住空间的舒适度,因此趋于购买三房、四房产品。
????据CRIC(克而瑞地产研究)统计:上半年26个三四线典型城市的三房、四房产品成交占比高达72%;其中,三房套型占51.6%,四房套型占21.4%。
????分城市看,八成城市销冠项目三房、四房套型占比超七成。湖州、绍兴等城市销冠项目呈现四房套型占绝对优势的趋势,可见消费者对改善型产品的要求日臻高端化,舒适、安逸渐成标配。
????销冠项目超过九成为毛坯房,一方面由于三四线城市购房者多为改善型或兼顾投资性群体,并不急于入驻新房;另一方面,毛坯房相对价格便宜,装修成本可控。
????但也有例外。对购房者来说,高性价比的房子永远是销冠的根基。以无锡销冠项目西溪碧桂园为例,其上半年成交均价约9407元/平方米。同处于惠山区、在销量榜排在前列的项目实地玫瑰庄园,尽管成交价只有8000元/平方米,但由于是毛坯房,更多消费者选择了性价比更高、带有精装修配套的西溪碧桂园。
????新区规划利好预期
????近年来,三四线城市加大了新区建设力度,配套设施日臻完善。房企对其后市预期相应提升,并逐渐加大了其土储比重。通过对26个三四线城市销冠项目地理位置分析,可发现绝大多数项目都位于新区非核心位置的热点板块。
????究其原因,一方面因为新区规划配套比较完善、环境优美,项目周边或有河流、公园,或是靠海。比较而言,老城区环境较差,使客户购买心理发生倾斜。另一方面,由于新区非核心区域房价较老城区新房、新区核心位置新房均存在优势,升值潜力大。以惠州上半年销冠项目碧桂园翡翠山为例,由于毗邻深圳龙岗,加之粤港澳大湾区规划带来重大利好,其升值空间可期。总体来看,购房群体会综合配套、环境与价格等方面因素考虑,并最终做出理性决定。
????品牌房企成宠儿
????从26个三四线城市销冠项目的案名可以看出,品牌房企“扎堆”,尤其以碧桂园最为明显,其词频达9次,占销冠项目总数1/3。事实上,这与房企布局策略关联极大。由于碧桂园极其看中长三角及珠三角的三四线城市,在这些区域土地储备较为充足,加之其进入三四线城市相对较早、行业知名度较高,市场占有率稳居榜首。另外,中南、龙光、中海、中梁、融创、万科、新城等知名房企表现不俗,部分楼盘一开即磬。
????品牌房企之所以能成为销冠“宠儿”,与三四线城市居民的消费特点也有很大关联。由于这些地区居民大多生活安逸,无大型消费支出,且储蓄习惯良好、购买力较强,尤其是台州、绍兴等民营企业集聚的江浙地区,一次性付款客户较多。同时,购房人群中,亲朋好友之间存在联动心理,争相购买品牌房企的产品成为潮流,更是侧面助推了销量增长。
????总体来看,伴随着三四线城市房价上涨,购房者加快了“上车”速度。客户在甄别产品时,则越发青睐改善型和中高端产品——既考虑区位交通配套,也考虑房企品牌;要评估品质、配套与升值潜力,更要结合品牌力,综合选择性价比更高的项目。
????面对越来越有想法的购房者,房企若想让项目成为城市“领头羊”,势必要在拿地的同时,更多考虑打造产品实力。只有各方面都处于较高水平,才有机会圆三四线市场的“销冠之梦”。

来源: 中国建设报 作者:陈月芹 综合整理

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